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¿Explota ya la burbuja inmobiliaria?, acordemonos de la tecnológica
Salto la perdiz. No sabemos que pensar… ¿Estamos ante un ligero crack bursatil debido a la sobrevaloracion de los titulos bursatiles o estamos ante la primera alarma de la explosion de la burbuja inmobiliaria? Hace unos meses escribi un post analizando los factores de la burbuja inmobiliaria en España. Hablaba entonces de varias razones “de peso” que indican que la situacion actual no es viable a largo plazo y que el mercado necesita una correccion.
Estos ultimos dias hemos visto la caida de la cotizacion de Astroc. La publicacion de ciertos datos que han puesto en duda la solvencia del valor estrella del año pasado han provocado una debacle del mismo. Cotizando a mas de 70 Euros a finales de marzo, con una brusquisima caida desde mas de 40 hace unos dias, hoy solo superaba ligeramente los 16. Esta caida ha generado mosqueo y panico en el mercado de titulos inmobiliarios. Y no lo podemos negar, todo el mundo anda con la mosca detras de la oreja en estos asuntos, todos conocen la fatiga del mercado y la cantidad de humo que hay en el, asi que al primer simbolo de debilidad, todas las ratas abandonan el barco.
Algunos nombres de afectados: Inbesós, Urbas, Inmocaral, Cleop, Sacyr Vallehermoso, Renta Corporación, Urbis, Montebalito, Colonial, Fadesa,… en mayor o menor medida se han visto afectados por esta situacion. La gran duda ahora es saber si esto es el inicio de la debacle o simplemente una correccion en un mercado ligeramente sobrevalorado.
Paralelismo con la burbuja tecnologica
Bueno, quizas yendo al analisis de ciertas graficas podamos sacar alguna respuesta. La primera grafica que me gustaria comentar es la de la cotizacion de Astroc (sacada de Yahoo Finance). Una accion que habia fijado hace un año un techo a 20 Euros y que luego ha volado con toda libertad. Resultado: batacazo de libro hasta por debajo del techo fijado y ahora mismo cotizando al alza a la espera de fijar un nuevo suelo o pegarse el batacazo definitivo.
Ahora hagamos un paralelismo con la burburja tecnologica que estallo en el 2001/2002.
- Lo primero es acordarnos de Gartner y su famosa hype cycle para modelar lo que fue esta burbuja.
Decidme si no os suena de algo. El “peak of inflated expectations” esta dando lugar al “Trough of disillusionment” y esto provoca que a la minima señal de peligro la gente se retire como loca, por mucho que este justificado o no. Mucho mas alla de estas dos primeras etapas se encuentran la estabilidad y rentabilidad, pero para eso habria que hablar de un mercado inmobiliario logico, solo rentable en ciertos casos y accesible a la mayoria. Veamos como hacemos la cuesta abajo, si poco a poco o de golpe - Cojamos un valor ejemplo de la burbuja tecnologica. Echadme un vistazo al historico de la cotizacion de Terra Networks durante un año.
- Cuando la burbuja tecnologica pincho, solo habia negaciones, una tras otra. Recuerdo la actividad en foros de economia de la epoca. Gente que hablaba de repuntes, gente que hablaba de estabilizacion… bueno, pues el crack fue cuestion de tiempo. Veamos la evolucion de los titulos bursatiles en los proximos dias, semanas y meses y tendremos la respuesta
Esa cotizacion de noviembre del 2000 aun llego a bajar mas, incluso por debajo de la barrera de los 5 Euros. Se vendio humo, nunca se establecio un suelo/techo definido, la rentabilidad no iba con el titulo, la locura fue colectiva, el batacazo fue de libro. Un mercado inmobiliario que se ha revalorizado un 150 a 200% y unos titulos bursatiles que lo han hecho aun en mas medida sin una ganancia en el poder acquisitivo que siga son los pilares de otra burbuja.
Hechos
Hay una serie de hechos desde que escribi mi anterior articulo que hacen que la inseguridad de la gente frente al mercado inmobiliario haya subido y que la estabilidad del mismo este ahora mismo en entredicho:
- Los tipos de intereses, y particularmente el Euribor, no han dejado de subir. Dado que el mercado hipotecario español se basa en intereses variables, altas cantidades y largas duraciones, la sensibilidad a este parametro es crucial y mucho mas fuerte que en otros mercados. Muchos hogares que han comprado su vivienda estos ultimos años ven como sus cotizaciones anuales a la hipoteca suben entre 1000 a 2000 euros mientras sus sueldos casi no evolucionan. Esto provoca inseguridad y logicamente reduccion del consumo. O peor aun, mas endeudamiento.
Potenciales nuevos compradores ven esto y paralizan sus procesos de compra. - La oferta, con una gran incercia, sigue subiendo, pero la demanda se para hasta congelarse. Los promotores empiezan a ofrecer incentivos economicos por la compra de bienes inmobiliarios (coches, cheques en grandes almacenes, cocinas preinstaladas…). Es curioso ver que esto fue lo que empezaron a ofrecer los promotores estadounidenses un tiempo atras en las zonas en las que ha habido una fortisima correcion de precios. A todo esto hay que añadir que una promocion menos son dos puestos de trabajo menos de media.
- En los puntos en los que la inmobiliaria habia subido mas, los precios empiezan a bajar. Zonas de Barcelona o Madrid lo empiezan a ver, cada vez de forma mas clara.
- La compra para invertir esta practicamente congelada.
- El stock de pisos en venta no hace mas que crecer cada dia. Ante tanta oferta, sin una demanda que siga, a largo plazo la correccion debera ser un hecho. Con una vista a portales como Idealista o Fotocasa podemos ver como el numero de bienes en venta aumenta dia a dia.
Sin necesidad de conexion a Internet, con un paseo por barrios como San Chinarro en Madrid podemos ver el resultado de crear ciudades fantasma, en la que mas del 50% de los bienes estan vacios y las calles casi desiertas.
¿Que hacer?
La evolucion de un mercado tan clave como el inmobiliario no es algo que se pueda predecir sencillamente. Muchos factores entran en juego dentro de la ecuacion del ladrillo: inversores, familias, politicos, economia del pais, banca,… Es una tela de araña que se ha hecho muy muy grande, pero tambien cada vez mas debil.
La logica y la observacion de otros casos de burbuja invitan a la prudencia y pensarse las cosas bastante. Si recordamos la burbuja tecnologica, si vemos el actual desinfle inmobiliario de los Estados Unidos, si observamos las burbujas inmobiliarias que ha habido en Japon, Alemania,… lo que parece menos indicado en estos momentos es el lanzarse a la compra. Si bien, sabiendose aprovechar del momento, negociando seriamente, comparando mucho y, siempre, con una calculadora (o varias) en la mano, en casos concretos la compra puede ser una opcion viable.
Sobre todo sino se esta en España.
Por si os habeis quedado con ganas de ver mas detalles sobre la explosion de la burbuja inmobiliaria, no os perdais el video.
Publicado el 25 de Abril del 2007, en las categorias Opinión.
Comentarios: 18
Comments
Pingback from Bruno Cendon Blog » Alarmas sobre la burbuja inmobiliaria en España
Time: Abril 25, 2007, 11:37 am
[...] El autor de este articulo ha escrito uno nuevo. Te recomiendo que le eches un vistazo despues de leer este post: ¿Explota ya la burbuja inmobiliaria?, acordemonos de la tecnológica [...]
Comment from Stella
Time: Abril 25, 2007, 11:43 am
Excelente artículo, has plasmado la situación con toda claridad. No puedo estar más de acuerdo.
Comment from Dondado
Time: Abril 25, 2007, 10:37 pm
Bueno, bueno, esto si que es un artículo trabajado. Enhorabuena.
Como ya he dicho por aquí alguna vez creo que será el Gobierno el que intente arreglar (mejor dicho mitigar) la situación aumentando la inversión en obra pública. De hecho ya la prometido a las constructoras 120.000 millones en proyectos desde aquí hasta el 2020
Comment from Rafa
Time: Abril 27, 2007, 3:19 pm
Yo estoy haciendo la misma pregunta en mi blog y de momento ganan las opiniones de que la burbuja explotará pronto, si no lo hizo ya. Aquí os dejo en enlace del artículo de la encuesta:
http://www.vivienda.ath.cx/2007/04/24/%c2%bfcrees-que-la-burbuja-inmobiliaria-explotara/
Comment from Peter
Time: Abril 28, 2007, 3:31 pm
COINCIDO PLENAMENTE. Puedes ver en el siguiente video la presentación de las Fases:
Comment from Fito
Time: Abril 30, 2007, 10:00 am
Acabo de llegar de Irlanda y por allí están un poco más adelantados que nosotros en este tema: allí ya ha explotado. En el último año el precio de la vivienda ha bajado en torno a un 1%. Y digo bajado, no frenado. El año anterior subió sólo un 3% y ya está en retroceso.
El problema, el mismo: construcción alocada, (falso) crecimiento económico muy dependiente en la construcción, cantidad de inmigración llegada expresamente para levantar ladrillo y que ahora se queda en la calle…
No tuve tiempo para “investigar” más y teniendo en cuenta que en Irlanda se estila mucho más eso de alquilar no creo que noten tanto el batacazo como aquí. En cualquier caso, unas pintas y problema resuelto :)
Comment from Webmaster
Time: Abril 30, 2007, 10:03 am
Pues temblando me dejas Fito, porque si alguna diferencia tenia el boom irlandes con el espan~ol, era en que alli los sueldos han acompan~ado a la subida, no como aqui…
…asi que no quiero imaginar las consecuencias que puede haber por aqui :-P
Comment from MrY
Time: Mayo 21, 2007, 12:09 pm
Si, en TV3 hicieron un reportaje magnífico sobre el temay en mi blog tengo un par de entradas dedicadas al señor Rato y a la burbuja.
Quién quiera negar la evidencia, allá él, pero más datos para corroborar una teoría es difícil encontrar…
Comment from Rubén
Time: Junio 1, 2007, 11:51 am
Podría alguién echarme una mano y ayudarme a saber la cuota de mercado de Astroc. Es para un trabajo importante y necesito este dato para poder continuar con el desarrollo y comparaciones
Gracias por vuestro tiempo.mi correo es rayben2@hotmail.com
gracias de nuevo!
Comment from Marcos
Time: Junio 27, 2007, 9:39 pm
Claramente esto del mercado inmobiliario va a explotar, y estamos de enhorabuena los que queramos comprar un piso en el futuro.
Por un lado esta los elevados intereses, cosa que no es extraña ya que en EEUU estan al 5.25% y para ser competitivos tendrian que subir los tipos de interes europeos por lo menos unos puntillos mas seguramente hasta el 4.75% para evitar fugas de capitales a EEUU y hacer mas interesante la inversion en EU. Por otro lado en este momento hay un exceso de oferta, y no hay que saber mucho de microeconomia para saber que eso no es bueno para los que venden cositas, este exceso de oferta en un sector como el inmobiliario es dificil de controlar debido a que las casas no se construyen en dos dias y tardara en llegar de nuevo al equilibrio al menos un par de años. Ademas si suponemos que el mercado inmobiliario se puede asemejar a un mercado de valores ya que hay mucha gente que compra pisos para invertir y estos empiezan a bajar se producira una venta masiva ( de inversores “inexpertos”) que tirara a la baja los precios
Comment from clio5mil
Time: Junio 29, 2007, 12:07 pm
Hola,
He escrito mucho en mi blog acerca de la burbuja inmobiliaria. Quizás te interese:
Comment from bejeda
Time: Julio 16, 2007, 1:40 pm
¿Cúando los grandes bancos están ya vendiendo su inmobilizado, (vease Banco de Santander), es que algo hay?, ¿Habrá hecho tope la burbuja y es hora de recoger veneficios para invertir en otros sectore?
Pingback from Bruno Cendon Blog » Forges y la calculadora de hipotecas
Time: Octubre 5, 2007, 2:43 pm
[...] Por cierto, si no sabeis lo que es empepitarse, os recomiendo que os leais la historia de Pepito Relampago… o mi articulos sobre la burbuja [1] [2] [...]
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Time: Febrero 14, 2008, 4:22 pm
[...] dijimos una vez y otra y otra más. No sé, pero que una de las promociones más polémicas y que más repercusión han [...]
Comment from Badajoz
Time: Marzo 4, 2008, 5:51 pm
Magnífico artículo. Estoy de acuerdo en todo y sólo añadiría un par de detalles.
Creo que el problema de financiación para la compra de vivienda no es simplemente un problema de tipos de interés, sino que es mucho más grave: podemos hablar de crisis financiera en toda regla y los bancos no prestan dinero para ladrillos sin garantías accesorias y, desde luego, por importes no superiores al 80 o 70% del precio detasación(recordemos que hasta hace bien poco financiaban el 100% y se metía hasta la compra del coche en la hipoteca).
Los hechos (no meros síntomas)son demoledores: la demanda de vivienda se ha parado de la manera más brusca y las características del producto (precio alto y necesidad de financiación) van a hacer que siga estancada, porque nadie va a endeudarse con alto coste y a largo plazo para una inversión incierta por un importe equivalente a varios años de ingresos ¡De especular ya ni hablamos!
Los ejemplos de otros países hacen previsible un batacazo de los precios que pueden tardar años en recuperarse. Eso del aterrizaje suave no son más que deseos…los aterrizajes en economía suelen ser en picado.
Ya veremos, pero yo no me compraría un piso mañana.
Comment from Concapro
Time: Abril 14, 2008, 4:57 pm
Pues teniendo en cuenta que todo lo que sube baja, y este sector lleva en cuesta arriba más de diez años, pues era de cajón que bajara, más teniendo en cuenta la desaceleración económica a todos los niveles. Aún así, de las crisis siempre salen cosas.
Un saludo,
consultoracanaria.blogspot.com
Comment from CECILIA
Time: Mayo 15, 2008, 7:07 pm
yo busco ayuda o por lo menos orientación en cuanto a lo que sucederá con todos los que tenemos la hipoteca a un precio exagerado e inhumano, yo compre un piso en Hospitalet Bracelona enpecé pagando una mensualidad de 1233 eu el año padaso 1468 y ahora 1648, no puedo vivir en ese piso lo alquilo y vivo en un piso compartido, dejándome todo mi sueldo y el di mi hermano en pagar esa hipoteca….ya no puedo más no quiero perder esa casa tengo la esperanza de vivir en ella, y creo que a mucha gente le pasa lo mismo, el tema es que para efectos de rentas me dicen que estoy “usufrutuando”…cuando creo que estoy “sobreviviendo” para que encima nos cobren por todos lados —–que hacemos yo quiero saber que pasa si dejo que el embargo se haga efectivo, que consecuencias legales existen en estos casos???
graciasss
Comment from Bruno Cendón
Time: Mayo 16, 2008, 9:30 am
Hola Cecilia. Desafortunadamente estas sufriendo las consecuencias de coger un prestamo a tipo variable a largo plazo cuando estos estaban en minimos historica. Estas en el peor de los casos y desafortunadamente las soluciones que hay no son ninguna agradables:
- Has intentado refinanciarlo? no se a cuantos años lo tienes, pero quizás un cambio de 30 a 40 años aligere temporalmente tu cuota. Eso si, mas alla de 40 años la refinanciacion tiene poco sentido. Y en todos los casos se pagarán mas intereses
- Has considerado venderlo aunque tengas ligeras perdidas? si consideras los intereses a pagar y el esfuerzo que estan pasando quizas te convenga
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