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Alarmas sobre la burbuja inmobiliaria en España

Gracias por tu visita.

El autor de este articulo ha escrito uno nuevo. Te recomiendo que despues de leer este post, le eches un vistazo tambien a: ¿Explota ya la burbuja inmobiliaria?, acordemonos de la tecnológica

Casas y mas casas, Bruno Cendon

El boom inmobiliario es algo que ha hipnotizado, y que aun hipnotiza, a una gran parte de nuestro planeta los ultimos años. El caso de España ha sido uno de los mas exagerados, rozando en muchos puntos la locura.

Segun las ultimas cifras de las subidas interanuales del precio de los pisos o del montante de las hipotecas, parece que el mercado se va fatigando poco a poco y muchos de los expertos ya estan hablando del famoso aterrizaje suave de los precios. Otros sin embargo lo que ven ahi es una clara señal de que esto se va a ir al garete un dia de estos.

Las razones de esta fatiga aparente pueden ser muchas:

  • Subida de los tipos de interes. Lo cual afecta a España de gran manera, ya que la mayoria de las hipotecas son basadas en tipos variables dependientes del Euribor (el cual en estos momentos roza el 4% si no lo ha pasado ya)
  • Exceso de oferta. 900.000 casas en construccion. Construimos mas que Alemania, Francia e Italia juntos. Con estos precios cada vez es mas dificil encontrar compradores para tanto.
  • 30% de pisos vacios. Usados como inversion, si el mercado declina a la baja, una gran parte de estos van a ser vendidos a precios menores teniendo todavia una plusvalia, lo cual puede hacer un efecto de bola de nieve
  • Nuevas medidas en las retenciones de las plusvalias desde este año. Dar el pelotazo va a estar mas gravado fiscalmente desde este mismo año. Tener que pagar el 43% de la plusvalia durante los primeros años va a echar hacia atras a muchos inversores potenciales. Esto sera efectivo siempre y cuando se controle mas el flujo enorme de dinero negro que hay en España.
  • Nuestra forma de ser. Comparados con el resto de Europa, estamos como una cabra pagando lo que pagamos por los pisos. No hay otra. Va con los genes. Yo esto en Francia no lo veo ni en foto. Aqui tambien ha subido mucho la inmobiliaria, pero los bancos limitan al 33% de los ingresos netos, los franceses negocian como perros y no se dejan vender burradas.

La duda entonces es como se va a comportar el mercado a partir de ahora. Desde mi punto de vista esto tiene todas las pintas de reaccionar como una gaussiana, o mas bien una curva de Gartner o curva hype cycle aplicada del boom tecnologico a la inmobiliaria y considerando precios constantes, que no tengan en cuenta el IPC, sino habria que inclinarla un poco.

Gartner Hype Cycle

Aunque la grafica se aplique al modelo tecnologico, creo que con un poco de imaginacion podemos aplicarla al modelo inmobiliario y a su burbuja. Como toda buena curva hype clycle que sube, llega un punto en el que se ralentiza y otro en el que cae. Ahi estamos ralentizandonos. Otra teoria seria modelarlo con una logaritmica, segun la cual los ascensos descenderan pero nunca bajaran. Cuestion matematica. Lo que esta claro es que las exponenciales que tanto gustan a muchos solo existen en las mentes de los matematicos y nunca podran ser infinitas.

Graficas, Bruno Cendon

Ante tal panorama, me puse a buscar un poco de informacion por la red a ver que se comentaba al respecto. En Internet encontramos dos tipos de posturas muy marcadas, los burbujistas y los nuncabajistas. Como os podeis suponer, los primeros proclaman que el fin esta cerca, y los segundos dicen que la vivienda nunca ha bajado y no tiene por que hacerlo ahora. Como mucho aceptan que los precios se estanquen, pero no que bajen. Aunque los que asumen esto ultimo tambien se les conoce como aterricistas.

Los burbujistas tienen en España un punto de encuentro en la red, el foro de Burbuja Inmobiliaria. De los nuncabajistas de momento no he encontrado nada (si lo encuentro lo pongo), pero si que tienen algun sitio en el que vanagloriarse con otros compradores en cuanto vale su casa, por ejemplo Nuevos Vecinos.

Si os apetece leer un poco mas sobre el tema, he encontrado algunos articulos bastate interesantes sobre el tema. Muchos de ellos pueden parecer catastrofistas, pero creo que hay que ponerse en la peor de las perspectivas para poder entender todas las posibles causas de este boom inmobiliario y de su posible futuro.

Resumiendo. El futuro es poco halagüeño. Puede que me haya centrado en los articulos mas negativos, pero la historia positiva ya la conocemos todos, asi que tampoco era cuestion de contarla otra vez.


Actualizacion (15/3/2007): Interesantisimo articulo de Daniel Estulin, Alerta Inmobiliaria: Desplome Inminente y su actualizacion
Ultimo Aviso del Desplome Inmobiliario
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Me pregunto si el tema este del Habitaquo tendra algo que ver con la burbuja ;-)


Actualizacion (24/3/2007): Parece que tenemos desplome bursatil inmobiliario en curso… vaya, vaya…
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